★不動産投資は「利回り」と「物件の質」とのバランスが重要です。
① 表面利回りで判断せず、ＮＥＴ、純ＮＥＴ利回りも加味して収益性を理解してください。
②
分譲マンションの場合、立地、築年数、総戸数、道路付、共用部分の管理状態など、
精査すべきポイントは多数。例えば管理組合の決算書から組合の剰余金の積立額だけでなく、
その推移から物件の質を見極めます。
③ 弊社の賃貸管理会社としての２０年間の実績を見てください。
詳しくは、弊社事業展開をご覧ください。
★
分譲マンションに見られる「利回り」の基本的な考え方
販売会社によっては、一部表現が異なる場合がありますのでご注意ください。
①
表面利回り
年間賃貸収入 ÷ 物件価格 × 100 ＝ ○○%
② NET利回り
年間営業収益 ÷ 物件価格 × 100 ＝ ○○%
③
純ＮＥＴ利回り
年間純営業収益 ÷ 物件価格 × 100 ＝ ○○%
④キャップレート
年間純営業収益 ÷ 総投資額 × 100 ＝ ○○%
【賃料収入】
賃料、管理費の合計金額です。（水道光熱費は含まず）
賃料収入 ×12ヵ月 ＝ 年間賃貸収入
【営業収益】
賃料収入から経費（管理費、修繕積立金）を差し引いた金額です。
営業収益 ×12ヵ月 ＝ 年間営業収益
【純営業収益】
賃料収入から経費（管理費、修繕積立金、固定資産税、都市計画税）
を差し引いた金額です。
純営業収益 ×12ヵ月 ＝ 年間純営業収益
【総投資額】
購入するときの物件価格と取得費用（登録免許税、不動産取得税、司法書士報酬、仲介
手数料）の合計です。
※
一棟マンション投資の場合
年間の収支（トラックレコード）で見た場合、光熱費関係の収入・支出、礼金収入と客付手数料の支出、
修繕費の計上等取り扱い上、②ＮＥＴ利回り③純ＮＥＴ利回り④キャップレートの一部修正がなされます。
気になる言葉、疑問点…
